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熱點話題|“舊改”與城投

放大字體  縮小字體 發布日期:2019-11-05   來源:現代咨詢   作者:熊小飛 王 蓬   瀏覽次數:28
核心提示:“棚改”即將近尾聲的時候,“舊改”被視為民生工程中的接力棒,也是拉動投資、推進消費的重要舉措,正在各城市如火如荼的開展著。“舊改”既是一項民生工程,也是一項發展工程,必將成為城市更新的主要內容,以“立足本地、服務本地”為企業使命的城投公司將會在此項工程繼續發揮作用。
來源:現代咨詢
作者:熊小飛 王 蓬

熊小飛:系江蘇現代資產投資管理顧問有限公司管理咨詢事業部項目經理,現代研究院研究員。

王 蓬:系江蘇現代資產投資管理顧問有限公司高級副總裁,管理咨詢事業部合伙人、總經理,現代研究院高級研究員。

 

“棚改”即將近尾聲的時候,“舊改”被視為民生工程中的接力棒,也是拉動投資、推進消費的重要舉措,正在各城市如火如荼的開展著。“舊改”既是一項民生工程,也是一項發展工程,必將成為城市更新的主要內容,以“立足本地、服務本地”為企業使命的城投公司將會在此項工程繼續發揮作用。

 

一、全面認識“舊改”

 

(一)政策利好不斷,有望成為“棚改”的接力棒

居住環境的改善能很大程度上提升生活質量和增強人民幸福感,“舊改”不僅是擴大投資拉動內需的重要舉措,更能滿足人們對美好生活的向往。因此,自從2015年中央城市工作會議提及“加快老舊小區改造”以來,國家在政策層面上不斷為“舊改”出謀劃策和提供制度保障,尤其是2019年以來,“棚改”走向尾聲之際,關于“舊改”的政策頻出,已逐步上升至國家高度,并且在2019年7月的中共中央政治局會議上,明確提出“實施城鎮老舊小區改造、城市停車場、城鄉冷鏈物流設施建設等補短板工程”

從2015年后的政策內容可以看出,政策朝著更具指導性和可落地性的邏輯演變,逐步明確了改造范圍和改造內容,強調投融資機制和改造后的長效管理機制,并且在《中央財政城鎮保障性安居工程專項資金管理辦法》中將老舊小區改造納入專項資金支持范圍,在具體實施過程中,采取試點先行、逐步推廣的方法。在中央政府的政策引導下,各地方政府也相繼出臺了“舊改”實施方案和指導意見文件,逐步落實該項工作。 

(二)“舊改”改什么?

 

關于老舊小區的認定標準

《關于做好2019 年老舊小區改造工作的通知》中有了明確,即:老舊小區應為城市、縣城(城關鎮)建成于2000年以前(不包括2OOO年本年度),公共設施落后,配套設施不全或破損嚴重,小區環境臟亂差,無障礙設施缺失,影響居民基本生活,居民改造意愿強烈的住宅小區,且主體建筑基本完好(不含危舊房)。已納入城鎮棚戶區改造計劃、擬通過拆除新建(改建、擴建、翻建)實施改造的棚戶區(居民住房),以及居民自建住房為主的區域和城中村等,不屬于此次2019年老舊小區改造計劃范疇。

在具體實施過程中,大部分省市都以此為標準推進“舊改”,如陜西、重慶、安徽等。也有個別城市放寬了老舊小區年限,如哈爾濱市將2006年以前建成的小區納入“舊改”范圍。因地域差別很大,后續不排除會有其他省市根據具體情況適當放寬老舊小區認定標準的可能。

 

關于老舊小區改造的內容

《關于做好2019 年老舊小區改造工作的通知》中規定:小區內的水、電、氣、熱、照明、綠化、道路、圍墻等基礎設施和相關服務設施,尤其是改造內容必須包括對水、電、路、氣4項設施中至少2項進行更新,或雖未對水、電、路、氣設施更新,但包括加裝電梯。

國務院政策例行吹風會上進一步將改造內容分為三個層次:保基本的配套設施、提升類的基礎設施、完善公共服務類的內容。這三個方面反映了不同地區、不同層次的需求,在地方政府的具體實施過程中,“保基本的配套設施”基本是各地都必須完成的硬性指標,其他兩類可各結合各地區和各小區的具體情況,因地制宜開展。

 

(三)“舊改”錢從哪來?

經住建相關部門及人員的測算,初步統計全國老舊小區近16萬個,涉及居民超過4200萬戶,總額可高達4萬億元。如此量大面廣、投資巨大的民生工程,國家政策提倡完善居民合理分擔、單位投資、市場運作、財政獎補等多渠道資金籌措機制。

在財政資金方面,《中央財政城鎮保障性安居工程專項資金管理辦法》將“舊改”納入中央財政專項資金支持范圍,“舊改”有了穩定的專項補助。在居民出資方面,主要是通過電梯、物業等服務購買支出或者住房公共維修基金來分擔“舊改”費用。

據統計,我國目前尚有5千億左右的住房公共維修基金沉淀在各級財政和房管局賬戶中,正在等待盤活。由于“舊改”更偏向于民生工程,尚缺乏有效的盈利模式,因此社會資本參與“舊改”動力不足,目前社會資本主要的參與方式是通過養老、托幼、家政、醫療等服務的供給。

具體到實踐中,應該針對不同的“舊改”項目綜合運用多種融資手段,確保資金需求。值得關注的是,目前實踐中有類似于棚改專項債的“舊改專項債”出現,如四川省宜賓市翠屏區在區政府網站上披露,計劃申請發行專項債券5.06億元,專項用于老舊小區水、電、氣、路等基礎設施改造建設,為老舊小區改造提供了最切實的資金來源。

可以預見,隨著國務院政策的逐步傳導與落實,相關配套政策將會有序跟進,專項債券、企業債券等金融工具都會參與,以進一步拓寬老舊小區改造的融資渠道。

 

二、“舊改”中城投的業務機會

規劃設計、采購、施工、運營維護構成工程項目的生命周期,結合“舊改”項目的生命周期和城投公司自身的資源優勢、業務基礎,在此次以“舊改”為主要特征的城市更新中,在城投公司謀求轉型發展的背景下,城投公司面臨多方的業務發展機遇。

 

(一)工程咨詢、砂石等建筑材料的市場機遇

根據相關機構對廣州市越秀區2018年9個舊改項目的統計,勘察設計合同額平均占施工合同額6.2%,遠遠高于一般新建項目的2%,老舊小區項目勘察設計業務的實際取費比例或高于一般房建項目,項目盈利能力較好。有工程咨詢業務基礎的城投公司可直接切入該項業務。

“舊改”勢必會帶來的建筑市場的繁榮和建筑材料需求的增加。支持城投公司開發砂石資源已經成為各地政府增加城投現金流、穩定砂石市場和增加財政收入的主要手段。地方的砂石資源基本都被城投公司經營,“舊改”的推進會增加對砂石的需求從而增加城投公司的經營收入。

(二)城市建設板塊的業務機遇

老舊小區改造主要包括的內容有基礎設施整治、房屋綜合整治、公共設施整治、安防消防改造、建筑節能改造和加裝電梯改造等,其中大部分都需要建筑工程司參與。城投公司在城鎮基礎設施建設方面尤其是在棚改項目中的資源和經驗積累,能夠為“舊改”提供建筑方面的技術支持。

雖然“舊改”市場空間大,但是也存在分布分散的特點,單個小區的投資額度相對較小,全國性的大型建筑企業投資意愿相對較低,這也為本地的城投公司的入場提供了寬松的行業環境。

總體來說,城投公司有機會也有能力參與“舊改”項目,在參與這項惠及面廣、幫助居民改善了基本居住條件、切實增強了人民群眾的幸福感的民生工程的同時,也可以增加經營收入。

(三)停車場、廣告等項目機遇

隨著居民生活水平的提高和活動半徑的擴大,汽車成為居民生活的必需品,車位緊張是目前老舊小區亟需解決的主要問題之一。在已經進行“舊改”的小區中,大致采取劃線新增、立體停車場建設、地下停車場建設和機械停車位等方案來補建停車場,由此帶來了停車收益。

安裝電梯也是“舊改”的重點關注議題,城投公司也可以積極對接包括電梯在內的小區廣告位經營項目。

值得關注的是,如果城投公司參與“舊改”工程、提供物業服務,政府在投資資金不足的情況下,很可能會將停車場、廣告等特許經營項目打包給城投,以彌補投資缺口。

(四)物業板塊的潛在機遇

雖然“三分建,七分管”是小區建設管理的基本準則,但是“新三年、舊三年,縫縫補補又三年”構成目前小區更新和管理的主要特征,老舊小區改造的再好,沒有好的管理是不行的,因此,國家會議及政策多次強調老舊小區改造后的長效管理機制。

小區管理模式主要有三種:委托社區委員會管理、自治式管理和市場化專業化的物業管理。其中,由業主選聘物業服務的市場化管理將是最主要的管理模式。目前很多老舊小區是沒有物業管理的,“舊改”后引入物業服務是建立長效管理機制的有效措施。許多城投公司依托房地產開發業務,也相繼成立了物業公司提供物業服務。因此,“舊改”也為城投公司的物業板塊提供了發展空間。

 

三、城投在“舊改”中的作用

 

(一)城市更新主力軍

“舊改”既是一項民生工程也是一項民心工程,很多項目具有明顯的非經營性特征,如外立面翻新、水電氣網改造等。“舊改”量大面廣,光靠政府財政投入,難以保障項目按期落實,在社會資本進入意愿不強的情況下,作為“穩投資、擴內需、補短板”的壓艙石,保障城市協調可持續發展是城投公司的主要任務。城投公司將積極參與老舊小區改造項目,積極創新融資機制、加強技術提升、落實質量保障,以提升小區品質,確保功能落地。

作為城市更新平臺,城投公司“上接政府戰略要求、下接市場化操作,在加快舊改、解決老百姓‘急難愁盼’的同時,致力于扮演好市場資源的嫁接者、城市功能的整合者、城市規劃的融合者三重角色,將生活、生產、生態有機融合,推動城市高質量發展”。 

(二)社區運營服務商

相比于大拆大建的棚改,“舊改”更側重于修修補補后的管理與維護,即政府強調的長效管理機制。如果改善居民生活條件的綜合改造是埋頭苦干,那么社區服務提升則是城市老舊小區改造的“詩和遠方”。“舊改”不僅要立足當前,更要面向未來,“綜合改造”與“服務提升”的有機結合才是“舊改”的應有之義。

在“小區改造基礎上,要引導發展社區養老、托幼、醫療、助餐、保潔等服務,推動建立小區后續長效管理機制”的政策環境和未來需求背景下,城投公司通過提供養老、保潔、物業等社區服務,參與小區配套管理服務,既是城投公司向城市運營商轉型的實踐,創造出穩定的運營收入和現金流,也可助力“舊改小區”打造“未來社區”。

 

四、后  記

城投自誕生以來,作為地方政府“天才般的創造”,很好地發揮了“第二財政”和“城建投資運營抓手”的作用。2010年19號文以來,考慮到國家金融風險、國資運作效率等因素,中央一直通過發文來引導和倒逼城投公司的實體化、市場化轉型,但其負債率高、市場化融資能力弱、造血機制不足、管理水平低下等問題,并未從得到解決。究其原因,地方政府的財政缺口和城建抓手始終沒有找到合適的替代者,所以可以預計,未來城投在城市基礎設施建設和城市資產運營中的作用仍是不可忽視的。

在新一輪的城市建設與更新中,城投公司仍將繼續作為穩增長補短板的重要力量,只是在新一輪投資中,希望能汲取以往教訓,對城投匹配合理有效的投融資體制機制和債務防控機制,再借助參與老舊小區改造項目,將社會效益與經濟效益相結合,實現城市更新升級和打造城投優勢業務的雙贏。

明:本文為現代咨詢獨家原創研究文章,轉載需在文章開頭注明“文章來源:現代咨詢  作者:熊小飛  王 蓬 ”,否則將追究法律責任。歡迎讀者留言,共同交流探討。


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